איך מקבלים משכנתא: כמה הבנק ייתן, אישור עקרוני והשוואת הצעות

המדריך הכללי למשכנתא ונדל”ן מסביר את המסלולים, את התמהיל ואת ההבדל בין שפיצר לקרן שווה. כאן נתמקד בשלב שלפני: כמה כסף הבנק בכלל יסכים לתת, איך מתחילים את התהליך, ואיך משווים בין בנקים בלי ללכת לאיבוד בטבלאות.

כמה משכנתא אפשר לקבל

שלוש מגבלות קובעות את התקרה, ומה שקובע בסוף הוא הנמוכה מביניהן.

הראשונה היא שיעור המימון. לפי הוראה 329 של בנק ישראל, הבנק יכול לממן עד 75% מהמחיר בדירה יחידה, עד 70% בדירה חליפית ועד 50% בדירה להשקעה. כלומר, ההון העצמי המינימלי לדירה ראשונה הוא רבע מהמחיר.

השנייה היא יחס ההחזר: ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה. לפי ההוראה, בנק לא יאשר משכנתא שההחזר שלה עולה על 50% מההכנסה. בפועל רוב הבנקים עוצרים מוקדם יותר, סביב 40%, כי מעל הרף הזה הם נדרשים להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה.

השלישית היא מבנה ההלוואה: לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה, עד שני שלישים בריבית משתנה, ותקופה של עד 30 שנה.

דוגמה להמחשה בלבד: זוג עם הכנסה נטו משותפת של 20,000 ₪ בחודש.

• 40% מההכנסה: 8,000 ₪ החזר חודשי מקסימלי שהבנק כנראה יאשר
• בריבית ממוצעת של 4.5% ל-30 שנה, החזר של 8,000 ₪ מממן הלוואה של כ-1,579,000 ₪
• אם הדירה עולה 2,000,000 ₪, מגבלת המימון של 75% מתירה עד 1,500,000 ₪, וזו התקרה בפועל
• ההון העצמי הנדרש: 500,000 ₪, ועוד מס רכישה ועלויות נלוות

כשיש הלוואות אחרות, כמו הלוואת רכב, ההחזר שלהן נספר ומקטין את מה שנשאר למשכנתא. לכן סוגרים הלוואות קטנות לפני שפונים לבנק, אם אפשר.

אישור עקרוני: מה זה ואיך מתחילים

אישור עקרוני הוא תשובה ראשונית מהבנק: כמה הוא מוכן להלוות לכם, ובאילו ריביות בערך, על סמך הנתונים שמסרתם. הוא לא מחייב את הבנק לתת את ההלוואה, ובדרך כלל הוא תקף לזמן מוגבל. אבל בלעדיו קשה לדעת על איזו דירה בכלל לדבר, ומוכרים רבים מתייחסים ברצינות רבה יותר לקונה שיש לו כזה.

מה מכינים:

1. תלושי שכר של החודשים האחרונים, או דוחות שומה לעצמאים
2. דפי חשבון בנק של כמה חודשים
3. אישור על ההון העצמי: חסכונות, קרן השתלמות נזילה, מתנה מההורים
4. פרטי הלוואות קיימות
5. אם כבר יש דירה בעין, את מחירה ואת פרטי הנכס

לפני שפונים, שווה להוציא את דוח נתוני האשראי החינמי של בנק ישראל ולוודא שאין בו טעויות. הסבר במדריך חובות ואשראי. אפשר וכדאי לבקש אישור עקרוני מכמה בנקים במקביל. רוב הבנקים מאפשרים להגיש באתר.

אחרי שנמצאה דירה, הבנק שולח שמאי, בודק את הנכס ואת המסמכים המשפטיים, ורק אז נותן אישור סופי. השמאות חשובה: אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממחיר העסקה, הבנק יממן לפי הערך הנמוך, וההון העצמי שלכם צריך לכסות את הפער.

איך משווים הצעות משכנתא מכמה בנקים

ההשוואה עובדת רק כשמשווים אותו דבר. לכן מבקשים מכל בנק הצעה על אותו תמהיל בדיוק: אותם מסלולים, באותם אחוזים, לאותן תקופות. הבנקים מחויבים להציג גם הצעה על “סלים אחידים” שבנק ישראל הגדיר, וזו נקודת פתיחה נוחה להשוואה.

מה משווים בכל הצעה:

• הריבית בכל מסלול, לא רק הממוצע
• ההחזר החודשי הראשון
• סך התשלומים הצפוי לאורך כל התקופה
• ההחזר בתרחיש של עליית ריבית ומדד

כמה שווה הבדל קטן בריבית? דוגמה להמחשה: 1,200,000 ₪ ל-25 שנה בשפיצר.

• בריבית של 4.5%: החזר חודשי של כ-6,670 ₪, סך תשלומים כ-2,001,000 ₪
• בריבית של 4.3%: החזר חודשי של כ-6,535 ₪, סך תשלומים כ-1,960,000 ₪
• ההפרש: כ-135 ₪ בחודש, כ-40,600 ₪ לאורך התקופה

שתי עשיריות אחוז נשמעות כמו פרט שולי. ב-25 שנה הן מחיר של רכב קטן. אחרי שיש הצעות בכתב, לוקחים את הטובה ביותר ומבקשים משאר הבנקים לשפר. זה חלק רגיל מהתהליך, והבנקים מצפים לו.

האם כדאי יועץ משכנתאות

יועץ לא חובה. הוא שווה את הכסף בעיקר במקרים מורכבים: הכנסה של עצמאי, מימון גבוה, דירה מקבלן עם תשלומים מדורגים, או מחזור של משכנתא קיימת. במקרה פשוט, של שכירים עם הון עצמי מספיק, אפשר לעשות את ההשוואה לבד אם מקדישים לה כמה ערבים.

שלוש שאלות לפני ששוכרים יועץ:

1. איך הוא מתוגמל: שכר קבוע, אחוז מהמשכנתא, או עמלה מגורם אחר. יועץ שמקבל עמלה מבנק או מחברת ביטוח הוא לא בהכרח אובייקטיבי.
2. מול כמה בנקים הוא עובד בפועל.
3. האם הוא מציג את סך התשלומים ותרחישי קיצון, או רק את ההחזר החודשי.

גרייס ובלון: המחיר האמיתי

גרייס היא תקופה בתחילת ההלוואה שבה לא מחזירים קרן. בגרייס חלקי משלמים רק ריבית. בגרייס מלא לא משלמים כלום, והריבית מצטרפת לקרן. בלון הוא מסלול שבו הקרן כולה, ולפעמים גם הריבית, נפרעת בסוף התקופה בתשלום אחד.

הם שימושיים כשיש פער זמנים ברור, למשל כשקונים דירה חדשה ועוד לא מכרו את הישנה. הבעיה היא שהם נראים זולים בחודשים הראשונים.

דוגמה להמחשה: 1,000,000 ₪ ל-25 שנה ב-4.5%.

• בלי גרייס: כ-5,558 ₪ בחודש לאורך כל התקופה, סך תשלומים כ-1,667,500 ₪
• עם שנתיים של גרייס חלקי: 3,750 ₪ בחודש בשנתיים הראשונות (רק ריבית), ואז כ-5,822 ₪ ב-23 השנים הנותרות
• סך התשלומים במסלול עם הגרייס: כ-1,696,900 ₪, כלומר כ-29,400 ₪ יותר

הגרייס לא חוסך כסף. הוא מזיז את התשלום קדימה וגובה על זה ריבית. מי שבוחר בו צריך לדעת מאיפה יגיע הכסף כשהוא ייגמר.

משכנתא הפוכה ומשכנתא לכל מטרה

משכנתא לכל מטרה היא הלוואה שהדירה שלכם משמשת לה בטוחה, אבל הכסף לא משמש לקניית דירה. הריבית בה בדרך כלל נמוכה מהלוואה רגילה, ושיעור המימון נמוך יותר מבמשכנתא לרכישה. היא יכולה להיות כלי סביר לאיחוד חובות יקרים, אבל היא הופכת חוב לא מובטח לחוב שהבית עומד מאחוריו. כדאי לחשוב על זה פעמיים. עוד על איחוד הלוואות במדריך חובות ואשראי.

משכנתא הפוכה מיועדת לבעלי דירה בגיל מבוגר. מקבלים כסף, בסכום חד-פעמי או בתשלומים, ובדרך כלל לא משלמים החזר חודשי. הריבית מצטברת לאורך השנים, וההלוואה נפרעת כשהדירה נמכרת, לרוב אחרי פטירה. היא מאפשרת לחיות מהערך של הדירה בלי לעזוב אותה. המחיר: הריבית המצטברת יכולה לאכול חלק גדול מהשווי, ולילדים יישאר פחות בירושה. מי ששוקל אותה כדאי שיערב את המשפחה וישווה מול חלופות, כמו מעבר לדירה קטנה יותר.

לפני החתימה

כמה דברים שכדאי לסגור לפני שחותמים:

• לבקש את לוח הסילוקין של כל מסלול ולשמור אותו
• להבין מה עמלת הפירעון המוקדם בכל מסלול, ובמיוחד בריבית קבועה. הכללים מוסברים בטריקים החוקיים במס וברגולציה, בסעיפים על משכנתא
• להשוות את ביטוח החיים וביטוח המבנה מחוץ לבנק, ראו המדריך לביטוחים
• לחשב את מס הרכישה ואת העלויות הנלוות מראש, במדריך למס רכישה ועלויות קניית דירה

מושגים כמו LTV, פריים וריבית צמודה מוסברים במילון המונחים.

מקורות רשמיים

העמודים הרשמיים לבדיקת הכללים והסכומים העדכניים:

• כל זכות: משכנתא בנקאית
• כל זכות: ביטוח משכנתא
• כל זכות: עמלות פירעון מוקדם למשכנתא
• בנק ישראל

המדריך הוא תוכן לימודי כללי ואינו ייעוץ משכנתאות, ייעוץ השקעות או ייעוץ מס. הדוגמאות המספריות להמחשה בלבד. מגבלות המימון, יחס ההחזר ומבנה ההלוואה מבוססים על הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל ונכונים ל-2026. הנתונים נכונים לתאריך העדכון.